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魔方长租公寓数字化的探索与实践
2019-07-08  来源:CIO发展中心

本文由CIO发展中心根据魔方生活服务集团CIO缪杰在“第二届地产数字化转型峰会”演讲整理

在CIO发展中心第二届地产数字化转型峰会上,魔方生活服务集团CIO缪杰做了“长租公寓数字化的探索与实践”的主题分享。他主要从数字化平台、智能硬件平台、公寓+生态服务及产业互联等四方面,全面剖析了长租公寓规划的总体思路以及心得体会,论述了在公寓+生态服务上,既营造良好用户体验又有效提高坪效、产生经济效益,打造基于“人”与“场”的新零售试点。

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魔方生活服务集团CIO缪杰

魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场的行业创造者之一,是目前规模领先的“连锁长租公寓”运营商。业务覆盖北上广深等20个主要城市,以多款公寓产品切入租赁领域的细分市场,以出色的运营能力为精英人士、城市白领、创业青年、基层员工等全人群提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。

通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务,打造以公寓为核心的生活服务平台,构建全新租住生态圈。同时加快整合各大城市的物业资源进行公寓化连锁经营,致力于成为中国“租住3.0时代”的标杆级品牌。

一、平台建设意义以及价值

长租公寓在中国已经发展一段时间了,2018年后才开始为人所知,大部分人对长租公寓的了解仅限于二房产的概念。魔方生活服务集团在2009年开启了市场上面第一家“魔方公寓”店面,立志于创造行业的先河,做中国集中式长租的标杆公司。

在国家十九大时已明确了一项政策,叫”房住不炒”:即房子去除金融的属性,回归生活居住的属性行业兴起的主要原因,是人才不断的向大城市迁移、消费升级,而城市中心地段房价太贵,也没有合适的居住产品来适配需求,同时,市场上C2C的租房交易环节中存在大量猫腻,随意涨租,被临时终止的情况比比皆是。为了改善目前中国租赁市场发展状态,需要有社会责任的公司来整合社会上的闲置物业,对长租业态进行品质升级、产品升级和服务升级。

错配问题是当前常见的社会问题,比如我在市中心上班,但市区中心房子较贵,需要到郊区购买,所以日常上班时间需要到1-2个小时的路程;或城郊的产业园区、制造工厂等,急需解决员工的住宿问题。魔方将市区的闲置物业盘活,或者在园区配套员工居住住宿产品,来解决城市的租住人群居住问题,提升生活质量,创造城市活力。

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2015年后,长租公寓行业蓬勃发展,其中包含政府,国企的进入,中介机构的转型、酒店系,以及地产商的加入,各有各的优势,也各有各的不足,但都在助推长租公寓的行业增长率。

二、“长租公寓“不同之处

魔方作为一家互联网企业,没有国企和政府的背景,没有房产公司的房产和金融资源、中介系的房源和客源资源,也没有酒店系的成熟的会员管理体系,所以在快速成长的十年间,魔方一直致力于利用数字化和IT技术来提升核心运营能力,以便在这竞争激烈的市场中占得一席之地。

目前魔方在全国20个重点发展城市,有将近400家门店,房量达7万间,还在持续快速的发展当中。2019年单个季度,魔方在轻资产模式上面已完成了近一万间房量,品牌涵盖了从低端到高端到企业公寓的整条产品线。未来,魔方IT将从以下三方面持续发展:数字化平台、智能硬件平台、生态服务圈。

三、魔方的数字化之路

1、业务数字化发展历程

离散期:在2015年之前涉及一些自研AMS业务系统,以及简单的oa或者是用友系统。

整合期:2015-2017年,开始将业务系统进行一系列升级,升级白领OMS、开发C端APP、企业公寓OMS、升级NC,做到系统的打通和整合。

跨越期:2018年开始,将前期系统进行了重新梳理,重新搭建了互联网的技术架构,将原来烟囱型的系统改建为主流的前后端分离,后端服务化的应用系统,并加上智能化硬件的匹配,形成了软硬件一体化的智能运营平台。

2、数字化建设策略

就核心业务而言,魔方通过长时间的探索和实践,总结出三个策略:首先打造基础的基础业务平台;用户为中心,直接链接,直接产生数据;E端进行业务规范,抓住核心管理控制点。

作为创业公司,本身没有过多的IT资源来全面实现信息化和数字化,所以必须有所取舍, 首先, 基础业务平台是所有业务系统的核心, 没有这个东西,其他的一切都是无根之木。所以有效集中IT资源来打造基础业务平台, 然后在此基础上实现数据的精准和准确性, 这一点, 可以考虑部分绕过信息化(人输入数据),而直接实现数字化,比如说利用APP让用户直接产生数据, 或者通过智能硬件之间采集数据, 这样就避免的人工的数据输入错误,已经线下的各种冒跑滴漏。

还有需要强调的一点是,房地产线下业务场景非常多,全面用数字化覆盖是不可能的,所以需要在E端应用上有取舍,对企业核心痛点和关键管控点进行系统化,其他的一些,可以等业务跑成熟后逐步进行系统化。

四、魔方业务架构所需要匹配的应用架构

业务前端:魔方在业务阶段遵循了“大中台,小前台”的概念。前台有很多 “端”,例如微信小程序服务号、APP、头条号和百度信息留档等。本着用大中台支撑基础的原则上,对流量做转化,并且通过前端通道对数据做判断。

销售平台:建立全渠道销售概念,通过线上平台以及线下中介等方式支撑全渠道销售。

运营平台:对长租公寓做加盟定制化。在保证服务的前提下,建立自营和加盟的两条线,为大型加盟商做定制化服务,根据自身产品线业务打造一套适用平台。

公共服务:将企业中的某些账户体系、财务平台以及采购部的清结算中心,打造成公共服务,引入云计算的概念,通过通用化的租房上市平台,服务自身和客户。

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五、魔方数据规划总体思路

魔方的数据规划方面,总体思路有四点:

1、内部管理系统:企业结构化数据的整合分析。

2、企业知识库:非结构化数据的整合和应用。

3、互联网数据整合,包括网站日志、社交数据、用户行为分析等。

4、物联网大数据:IOT设备的整合应用。

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六、魔方OMS 3.0智能运营平台

OMS3.0系统是魔方的核心业务应用系统。将人、房、物、钱这四个因素进行全链条打通,然后通过互联和物联的技术来进行全端管理,让业务适配,并且高度灵活。

产品管理:支持套/间/床概念,支持白领、企业公寓等多业态综合空间运营管理;

价格管控:集团设置基础定价和动态定价规则,门店有一定的自由度执行,确保收益达成;

租赁模式:长租 + 短租 + 基础日租,整散租;

客户:企业客户+个人客户,支持企业会员和个人会员体系;

全渠道销售:支持To B&C销售,对接多方渠道,自动发布房源,留存销售信息以便跟进和转化率分析;

特色营销:支持日常营销、活动发劵、社交裂变等多种营销方式;

线上线下一体化收银:支持线上支付宝&微信, 线下智能POS机的联机收银模式;

业财一体:C端支付自动对账,B端业务核销,自动核算和入账,支持经营和财务分析;

数据分析和应用:日常报表、自动预警推送、移动BI、大屏监控与展示,数据挖掘。

七、智能硬件平台 

在智能硬件平台上,通过魔方“隐身管家”全智能解决方案,实现获客、带看、签约、入住、服务、收费、退房等无人化一站式服务。住房人员在租住过程中产生的问题,能够直接在APP上解决,通过IOS、APP还有一些智能化的硬件,打造全链条无人化,这需要涉及到基础智能硬件支撑,如门锁、水电表、大门禁、监控和安防消防等。

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魔方利用自己的智能化实验室,对3种主流的物联网协议进行了研究(Zigbee,ROLA,NB-IOT),并在魔方的试点门店做的试点和评估。综合下来,LORA的方案更好一点其安全性高、成本低、耗电量少,更实施,更稳定。同时,依托于第三方物联网IOT平台,可以实现不依赖于第三方,即使硬件供应商倒闭,使用方也不会受到影响。

目前魔方最新的智能化方案M-LINK, 其部署成本低,全无线方案,一个基站可以挂载500个终端设备,一栋公寓只需要部署2~3个,比现有模式智能门锁、水电营建综合成本降低27.3% ;节点少,更稳定,便于维护,降低了可维护成本。

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八、智能安全

运用视频AI技术,彻底解决社区人员管理难点,保证租户安全。魔方非常重视公寓的安全,比如,魔方将单店消防设备进行联网化,用联网设备进行检测,如果入住人员将消防警报关了,或者设备存在损坏,我们会第一时间安排处理解决。

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建设业内首家消防物联网平台,实时监测,智能预警。打破单一线下消防管理模式:火警10秒内通知到相关运营责任人,60秒内完成视频联动查看,大幅提高火情处理效率,减少损失及社会资源浪费。

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九、智能家居

1、智能家居(AI+物联网应用)

全屋自动化:以智能音响(NLP技术)为核心,实现家用电器(电视、空调、热水器等)控制,窗帘及灯光控制。

房屋状态感知:主要利用众多专用传感器,用户可以实时查看房间水质质量状态、空气质量状态以及房屋安全状态(异常闯入、水浸、燃气泄漏等),并可与净水器、新风系统联动。

用户生活数据分析:用电用水量、自动化场景执行次数、交互次数,生活状态数据等分析。

模块化租赁服务:以客户需求为中心,客户可以按需付费申请房间智能定制化产品。

2、魔方3.0产品智能设备布置方案

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总体来说, 魔方利用这些年的探索和实践, 慢慢摸索出了一套适配于公寓行业的数字化解决方案。非常感谢公司和老板的大力支持,给予了我很多机会, 同时也幸运于公司简单务实的企业文化, 以及创新和容错的机制, 这些都是技术团队最不可或缺的环境和支持。